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28. Febru­ar 2019

Bericht zum Geschäfts­jahr 2018

Markus Meier, CFO Swiss Prime Site

Mar­kus Mei­er, CFO

Mit einem Ertrags­wachs­tum von 5.1% blickt Swiss Prime Site auf ein erfolg­rei­ches 2018 zurück. Der Betriebs­er­trag stieg gegen­über dem Vor­jahr um CHF 59.3 Mio. auf CHF 1214.1 Mio. Sowohl das Kern­ge­schäft Immo­bi­li­en wie auch das Seg­ment Dienst­lei­stun­gen ent­wickel­ten sich gut. Immo­bi­li­en stei­ger­ten den Ertrag um 6.4%. Die immo­bi­li­en­na­hen Dienst­lei­stun­gen wuch­sen um 4.8% gegen­über dem Vor­jahr. Der Wert des Immo­bi­li­en­port­fo­li­os von CHF 11.2 Mrd. leg­te um 5.4% zu. Gleich­zei­tig redu­zier­te sich die Net­to­ren­di­te leicht auf 3.6%. Die Leer­stands­quo­te sank deut­lich von 5.2% auf 4.8%. Beim Gewinn resul­tier­te ein Anstieg um CHF 5.4 Mio. oder 1.8% auf CHF 310.9 Mio. Für 2019 und mit­tel­fri­stig stellt Swiss Prime Site eine sta­bi­le bezie­hungs­wei­se stei­gen­de Ent­wick­lung der wich­tig­sten Para­me­ter in Aus­sicht.

2018 ent­wickel­te sich die Schwei­zer Wirt­schaft aber­mals posi­tiv. Im glo­ba­len Wett­be­werb über­zeug­te der Stand­ort Schweiz vie­le inter­na­tio­na­le Unter­neh­men. Der Immo­bi­li­en­markt pro­fi­tier­te davon. Die Zins­ent­wick­lung war wei­ter­hin sta­bil. Swiss Prime Site hat sich unter die­sen Rah­men­be­din­gun­gen gut behaup­tet und kann für 2018 in bei­den Seg­men­ten Wachs­tum und gute Resul­ta­te aus­wei­sen.

Im Kern­ge­schäft Immo­bi­li­en tätig­te Swiss Prime Site umfas­sen­de Inve­sti­tio­nen. Der Bestand an erst­klas­si­gen Lie­gen­schaf­ten wur­de mit wich­ti­gen Zukäu­fen erwei­tert. Das Unter­neh­men berei­nig­te das Port­fo­lio zudem, indem es Min­der­heits­be­tei­li­gun­gen an Immo­bi­li­en ver­kauf­te und gegen attrak­ti­ven Allein­be­sitz ande­rer Lie­gen­schaf­ten ein­tausch­te. Dar­über hin­aus wur­den Ent­wick­lungs- und Neu­bau­pro­jek­te wei­ter vor­an­ge­trie­ben. Die Pipe­line wur­de mit neu­en Vor­ha­ben erwei­tert. Wie­der­um erwies es sich als rich­tig, die Stra­te­gie und das Geschäfts­mo­dell auf ein erfolg­rei­ches Manage­ment des Bestand­sport­fo­li­os wie auch auf eige­ne Ent­wick­lun­gen abzu­stel­len. Im abge­lau­fe­nen Geschäfts­jahr konn­te Swiss Prime Site rund 190000 m2 (12% der ver­miet­ba­ren Flä­chen) inner­halb des Immo­bi­li­en­port­fo­li­os neu- oder wie­der­ver­mie­ten. Im Ver­lauf von 2018 fan­den ins­ge­samt meh­re­re Trans­ak­tio­nen statt, wel­che das Bestands- und Ent­wick­lungs­port­fo­lio wei­ter schärf­ten: Im Janu­ar erwarb Swiss Prime Site ein kom­plett ver­mie­te­tes und für die wei­te­re Ent­wick­lung viel­ver­spre­chen­des Are­al in Regens­dorf nahe Zürich. Mit­te Jahr folg­te der Zukauf des bereits mehr­heit­lich vor­ver­mie­te­ten Bau­pro­jekts «West-Log» in Zürich. Für die­se weg­wei­sen­de Stadt­lo­gi­stik­lie­gen­schaft wur­de im Herbst der Grund­stein gelegt. In Mon­they (Kan­ton Wal­lis) erwarb Swiss Prime Site ein Grund­stück, um dar­auf eine Lie­gen­schaft für die Grup­pen­ge­sell­schaft Ter­tia­num zu bau­en. Im Her­zen von Zürich, an der Beet­ho­ven­stras­se 33 – nahe Para­de­platz und See –, berei­chert neu eine voll­ver­mie­te­te Büro­im­mo­bi­lie das Port­fo­lio. Wie geplant, wur­de das Wohn­pro­jekt «Welt­post Park» in Bern ver­äus­sert. Die­ses wird Anfang 2020 schlüs­sel­fer­tig an die Käu­fe­rin über­ge­ben. Im letz­ten Quar­tal 2018 einig­te sich Swiss Prime Site mit dem Mehr­heits­ei­gen­tü­mer des Urban Enter­tain­ment Cen­ters «Sihl­ci­ty» in Zürich auf einen Tausch des Mit­ei­gen­tums­an­teils von 24.2% gegen drei attrak­ti­ve Lie­gen­schaf­ten. Sie sind voll ver­mie­tet und pas­sen vor­züg­lich ins Bestand­sport­fo­lio. Zwei davon befin­den sich in Zürich und eine in Wor­blau­fen im Kan­ton Bern, wo Swiss Prime Site bereits einen Mit­ei­gen­tums­an­teil von 49% besass. Zudem ver­äus­ser­te das Unter­neh­men im Dezem­ber zwei klei­ne­re Bestands­lie­gen­schaf­ten in Bern und Die­ti­kon.

Mit Win­ca­sa, Ter­tia­num, Jel­mo­li – The House of Brands und Swiss Prime Site Solu­ti­ons umfasst das Seg­ment Dienst­lei­stun­gen die immo­bi­li­en­na­hen Ser­vices. In der Sum­me schliesst das Seg­ment das Geschäfts­jahr 2018 eben­falls erfolg­reich ab. Win­ca­sa schrei­tet mit der Trans­for­ma­ti­ons­stra­te­gie wei­ter vor­an. Mit dem Zukauf von «stream­now» voll­zog das Unter­neh­men einen wich­ti­gen Schritt für die wei­te­re Ent­wick­lung und Digi­ta­li­sie­rung des Geschäfts­mo­dells. Ter­tia­num führ­te unter­des­sen in der Deutsch­schweiz und im Tes­sin ein neu­es Res­sour­cen-Pla­nungs­sy­stem sowie ein Pfle­ge-Doku­men­ta­ti­ons­sy­stem ein. Damit kön­nen inter­ne Abläu­fe und Pro­zes­se opti­miert und der Kun­den­ser­vice deut­lich auf­ge­wer­tet wer­den. Jel­mo­li fei­er­te 2018 das 185-Jah­re-Jubi­lä­um. Der älte­ste Pre­mi­um Depart­ment Store der Schweiz behaup­te­te sich im anspruchs­vol­len Umfeld. Die Stär­kung des Geschäfts­mo­dells durch den Aus­bau des Bereichs E-Com­mer­ce und die Eröff­nung eines zwei­ten Stand­beins am Flug­ha­fen Zürich kom­men gut vor­an. Bei Swiss Prime Site Solu­ti­ons wur­de nach der vor­zei­ti­gen Man­dats­ver­län­ge­rung mit der Swiss Prime Anla­ge­s­tif­tung das Manage­ment­team ver­stärkt und das Dienst­lei­stungs­port­fo­lio wei­ter geschärft.

Betriebs­er­trag

in CHF Mio. 01.01. – 31.12.2017 01.01. – 31.12.2018 Ver­än­de­rung in %
Seg­ment Immo­bi­li­en 478.4 509.2 6.4
Ertrag aus Ver­mie­tung von Lie­gen­schaf­ten 424.4 434.4 2.4
Ertrag aus Immo­bi­li­en­ent­wick­lun­gen 51.7 72.8 40.6
Ande­re betrieb­li­che Erträ­ge 2.3 2.0 -11.0
Seg­ment Dienst­lei­stun­gen 754.6 790.7 4.8
Ertrag aus Ver­mie­tung von Lie­gen­schaf­ten 100.7 101.5 0.8
Ertrag aus Immo­bi­li­en­dienst­lei­stun­gen 142.2 144.4 1.5
Ertrag aus Retail 136.2 131.3 -3.6
Ertrag aus Leben im Alter 360.1 396.9 10.2
Ertrag aus Asset Manage­ment 9.9 8.5 -14.4
Ande­re betrieb­li­che Erträ­ge 5.6 8.2 45.1
Eli­mi­na­tio­nen  -78.2 -85.7 9.6
Total Kon­zern 1154.8 1214.1 5.1

Die Swiss Prime Site-Grup­pe stei­ger­te den Betriebs­er­trag 2018 um 5.1% auf CHF 1214.1 Mio. Sowohl das Seg­ment Immo­bi­li­en wie auch das Seg­ment Dienst­lei­stun­gen tru­gen zum erfreu­li­chen Wachs­tum bei. Immo­bi­li­en, das Kern­ge­schäft von Swiss Prime Site, ent­wickel­te sich wei­ter­hin dyna­misch. Das Seg­ment erreich­te einen Betriebs­er­trag von CHF 509.2 Mio. Der Anstieg um 6.4% bezie­hungs­wei­se CHF 30.8 Mio. basiert haupt­säch­lich auf der Zunah­me von Erträ­gen aus Ver­mie­tung und Ent­wick­lung von Immo­bi­li­en und Pro­jek­ten. Ins­be­son­de­re tru­gen das akti­ve Leer­stands­ma­nage­ment, Akqui­si­tio­nen im aktu­el­len wie auch im Vor­jahr sowie erfolg­rei­che Neu- und Wie­der­ver­mie­tun­gen zu der Zunah­me bei. Mit CHF 11.2 Mrd. stieg der Markt­wert der 190 Lie­gen­schaf­ten [188 per Ende 2017] um 5.4% oder CHF 571.3 Mio. Die Ren­ta­bi­li­tät des Port­fo­li­os ist mit einer Net­to­ren­di­te von 3.6% im Markt­ver­gleich wei­ter­hin auf einem attrak­ti­ven Niveau. Die Leer­stands­quo­te, als Grad­mes­ser für die Attrak­ti­vi­tät des Immo­bi­li­en­parks, betrug 4.8% und ver­bes­ser­te sich um 0.4 Pro­zent­punk­te.

Der Ertrag des Seg­ments Dienst­lei­stun­gen wuchs in der Berichts­pe­ri­ode um 4.8% gegen­über dem Vor­jahr und erreich­te CHF 790.7 Mio. [CHF 754.6 Mio.]. Der Ertrag aus Immo­bi­li­en­dienst­lei­stun­gen erreich­te CHF 144.4 Mio. [CHF 142.2 Mio.]. Der füh­ren­de Immo­bi­li­en­dienst­lei­ster der Schweiz konn­te dank der Ein­füh­rung ver­schie­de­ner Dienst­lei­stun­gen (zum Bei­spiel Bau­ma­nage­ment) den Ertrag leicht stei­gern. Die 2017 ein­ge­führ­te neue Dienst­lei­stung «Mixed-Use Site Manage­ment» eta­bliert sich im Markt und trägt bereits erste Früch­te. Area­le mit man­nig­fal­ti­ger Nut­zung bedür­fen inte­gra­ler und spe­zi­ell auf sie zuge­schnit­te­ner Ser­vices. Win­ca­sa hat die­ses Markt­be­dürf­nis früh erkannt und neben Zürich auch in der West­schweiz (Genf) eine Nie­der­las­sung für die­se spe­zi­fi­schen Dienst­lei­stun­gen eröff­net. Im August 2018 konn­te der Immo­bi­li­en­dienst­lei­ster ein Bewirt­schaf­tungs­man­dat mit einem der bedeu­tend­sten Kun­den früh­zei­tig um wei­te­re fünf Jah­re ver­län­gern. Der Ver­trag umfasst über 1000 Betriebs- und Büro­ge­bäu­de mit einer Flä­che von ca. 1.4 Mio. m2. Der Markt­wert des von Win­ca­sa bewirt­schaf­te­ten Port­fo­li­os beträgt rund CHF 68 Mrd. Ter­tia­num setzt sei­ne Wachs­tums­stra­te­gie um und ver­fügt nun schweiz­weit über 77 Stand­or­te. Inve­sti­tio­nen in Pro­zes­se und IT soll­ten die Attrak­ti­vi­tät des Stand­ort­netz­werks von Ter­tia­num wei­ter stei­gern. Der Ertrag aus Leben im Alter erreich­te CHF 396.9 Mio. (+10.2%). Jel­mo­li – The House of Brands erreich­te einen Ertrag aus Retail von CHF 131.3 Mio. [CHF 136.2 Mio.]. Trotz eines her­aus­for­dern­den Jah­res mit schweiz­weit sin­ken­den Han­dels­er­trä­gen behaup­tet sich der Pre­mi­um Depart­ment Store. Das Unter­neh­men inve­stier­te in Sor­ti­men­te, Ver­kaufs­for­ma­te und das Gebäu­de, um die Erwar­tun­gen der Kun­den zu erfül­len. Zudem wur­de die Expan­si­on der Onlin­est­ra­te­gie in Angriff genom­men. Swiss Prime Site Solu­ti­ons erwirt­schaf­te­te einen Ertrag von CHF 8.5 Mio. [CHF 9.9 Mio.]. Das neue Manage­ment inve­stiert in den Aus­bau der Kun­den­ba­sis und Dienst­lei­stun­gen sowie Mit­ar­bei­ten­de und Infra­struk­tur. Das Immo­bi­li­en­ver­mö­gen, der durch die Swiss Prime Site Solu­ti­ons betreu­ten Swiss Prime Anla­ge­s­tif­tung, beträgt rund CHF 1.6 Mrd.

Betrieb­li­ches Ergeb­nis (EBIT)

in CHF Mio. 01.01. – 31.12.2017 01.01. – 31.12.2018 Ver­än­de­rung in %
Seg­ment Immo­bi­li­en 422 431.1 2.1
Seg­ment Dienst­lei­stun­gen 48.6 47.6 -2.1
Total Kon­zern 470.6 478.6 1.7

Swiss Prime Site erziel­te 2018 ein Betrieb­li­ches Ergeb­nis (EBIT) von CHF 478.6 Mio. [CHF 470.6 Mio.]. Das EBIT ohne Neu­be­wer­tun­gen erreich­te CHF 411.1 Mio. [CHF 404.8 Mio.]. Das Kern­ge­schäft Immo­bi­li­en (+2.1%) trug unver­än­dert den Löwen­an­teil zum Resul­tat bei. In die­sem guten Ergeb­nis sind Neu­be­wer­tun­gen von CHF 68.3 Mio. [CHF 65.9 Mio.] ent­hal­ten. 3.22% betrug der gewich­te­te durch­schnitt­li­che rea­le Dis­kon­tie­rungs­satz per Ende 2018 und lag damit 13 Basis­punk­te unter Vor­jahr. Das Kern­ge­schäft Immo­bi­li­en zeigt mit die­sem ein­drück­li­chen Resul­tat wie­der­um sei­ne ope­ra­ti­ve Kraft, konn­te die­ses doch einer­seits mit stei­gen­den Miet­ein­nah­men und ande­rer­seits mit erfolg­rei­chen Ver­äus­se­run­gen von Pro­jek­ten erreicht wer­den. Aus der Teil­ver­äus­se­rung des Pro­jekts «Espace Tour­bil­lon» in Genf, der Deve­sti­ti­on des Pro­jekts «Welt­post Park» in Bern und zwei­er Anla­ge­lie­gen­schaf­ten sowie eines Earn-outs resul­tier­ten Vor­steu­er­er­fol­ge von ins­ge­samt CHF 33.9 Mio. Mit CHF 165.1 Mio. war der Betriebs­auf­wand des Seg­ments Immo­bi­li­en um CHF 40.5 Mio. höher. Dies ist vor allem auf Auf­wän­de der ver­kauf­ten Immo­bi­li­en­ent­wick­lun­gen zurück­zu­füh­ren.

Das Seg­ment Dienst­lei­stun­gen erwirt­schaf­te­te ein EBIT von CHF 47.6 Mio. [CHF 48.6 Mio.]. Trotz sub­stan­zi­el­ler Inve­sti­tio­nen in die Zukunft konn­te das Ergeb­nis bei­na­he sta­bil gehal­ten wer­den. Beim Immo­bi­li­en­dienst­lei­ster Win­ca­sa wur­den vor allem die Anstren­gun­gen inten­si­viert, die Digi­ta­li­sie­rung des Geschäfts­mo­dells wei­ter vor­an­zu­trei­ben. Die Ver­grös­se­rung des Netz­werks und Opti­mie­run­gen der Admi­ni­stra­tiv­pro­zes­se tru­gen bei Ter­tia­num wie geplant zu ver­bes­ser­ten Resul­ta­ten bei. Jel­mo­li inve­stier­te in die erwähn­ten Zukunfts­pro­jek­te und ist zuver­sicht­lich, sei­nen mit­tel­fri­sti­gen Busi­ness­plan zu erfül­len. Der Betriebs­auf­wand im Seg­ment Dienst­lei­stun­gen von CHF 742.6 Mio. [CHF 705.7 Mio.] erhöh­te sich pri­mär auf­grund gestie­ge­ner Per­so­nal­auf­wen­dun­gen und Abschrei­bun­gen. Die Swiss Prime Site-Grup­pe beschäf­tig­te am Bilanz­stich­tag ins­ge­samt 6295 Per­so­nen [5910].

Gewinn

Swiss Prime Site erziel­te 2018 einen Gewinn von CHF 310.9 Mio. [CHF 305.5 Mio.] respek­ti­ve CHF 287.8 Mio. [CHF 307.4 Mio.] ohne Neu­be­wer­tun­gen und laten­te Steu­ern. Ope­ra­ti­ve Ver­bes­se­run­gen der Grup­pen­ge­sell­schaf­ten und erziel­te wie­der­keh­ren­de Gewin­ne aus dem Ver­kauf von Immo­bi­li­en­ent­wick­lun­gen und Lie­gen­schaf­ten konn­ten die erhöh­ten Inve­sti­tio­nen gut kom­pen­sie­ren. Der Finanz­auf­wand redu­zier­te sich auf­grund attrak­ti­ver Refi­nan­zie­run­gen gegen­über dem Vor­jahr wie­der­um leicht. Der Gewinn pro Aktie (EPS) über­steigt sowohl mit wie auch ohne Neu­be­wer­tun­gen und laten­te Steu­ern die in Aus­sicht gestell­te Divi­den­den­aus­schüt­tung. Der EPS betrug im Geschäfts­jahr 2018 CHF 4.27 [CHF 4.27]. Ohne Neu­be­wer­tun­gen und laten­te Steu­ern erreich­te der EPS CHF 3.95 [CHF 4.30].

in CHF Mio. 01.01. – 31.12.2017 01.01. – 31.12.2018 Ver­än­de­rung in %
Betrieb­li­ches Ergeb­nis (EBIT) 470.6 478.6 1.7
Finanz­auf­wand -77.8 -75.8 -2.7
Finanz­ertrag 2 1.2 -42.8
Ertrags­steu­er­auf­wand -89.3 -93.1 4.2
Gewinn 305.5 310.9 1.8
Gewinn ohne Neu­be­wer­tun­gen und laten­te Steu­ern 307.4 287.8 -6.4

Bilanz­kenn­zah­len

Im Janu­ar 2018 platz­ier­te Swiss Prime Site eine sie­ben­jäh­ri­ge Wan­del­an­lei­he über CHF 300 Mio. mit einem Cou­pon von 0.325% auf dem Kapi­tal­markt. Dar­über hin­aus wur­den im drit­ten Quar­tal mit­tels einer sechs­jäh­ri­gen 1%-Obligationenanleihe CHF 190 Mio. auf­ge­nom­men. Swiss Prime Site führ­te Ende Sep­tem­ber 2018 zudem eine Akti­en­ka­pi­tal­erhö­hung durch. Das Eigen­ka­pi­tal wur­de durch die Aus­ga­be von 4 467 432 voll libe­rier­ten Namen­ak­ti­en um rund CHF 323 Mio. erhöht. Das auf­ge­nom­me­ne Kapi­tal wird zur Finan­zie­rung der Ent­wick­lungs­pipe­line sowie von Markt­op­por­tu­ni­tä­ten genutzt. Der gewich­te­te durch­schnitt­li­che Fremd­ka­pi­tal­ko­sten­satz beträgt 1.4% [1.5%] und sank wie­der­um gegen­über dem Vor­jahr. Gleich­zei­tig redu­zier­te sich die gewich­te­te Rest­lauf­zeit des zins­pflich­ti­gen Fremd­ka­pi­tals leicht auf 4.3 Jah­re [4.7 Jah­re]. Im Ver­gleich zur erziel­ten Net­to­ren­di­te auf dem Immo­bi­li­en­port­fo­lio von 3.6% führt dies zu einem attrak­ti­ven Zins­satz­spread von 2.2% [2.2%].

Anga­ben in 01.01. – 31.12.2017 01.01. – 31.12.2018 Ver­än­de­rung in %
Eigen­ka­pi­tal­quo­te % 43.1 43.9 1.9
Eigen­ka­pi­tal­ren­di­te (ROE) % 6.4 6.4
Net­to­ob­jekt­ren­di­te % 3.7 3.6 -2.7
Gewich­te­ter durch­schnitt­li­cher Fremd­ka­pi­tal­ko­sten­satz % 1.5 1.4 -6.7
Gewich­te­te durch­schnitt­li­che Rest­lauf­zeit des zins­pflich­ti­gen Fremd­ka­pi­tals Jah­re 4.7 4.3 -8.5
Finan­zie­rungs­quo­te des Immo­bi­li­en­port­fo­li­os (LTV) % 45.6 45.3 -0.7
NAV vor laten­ten Steu­ern pro Aktie1 CHF 82.87 83.4 0.6
NAV nach laten­ten Steu­ern pro Aktie1 CHF 66.85 67.74 1.3

1 Das Seg­ment Dienst­lei­stun­gen (immo­bi­li­en­na­he Geschäfts­fel­der) ist dar­in nur zu Buch­wer­ten ent­hal­ten

Swiss Prime Site weist eine soli­de Finanz­kraft auf. Die Eigen­ka­pi­tal­quo­te betrug per Ende 2018 43.9%. Der Beleh­nungs­satz des Immo­bi­li­en­port­fo­li­os lag bei 45.3% [45.6%]. Der NAV nach laten­ten Steu­ern erreich­te CHF 67.74 pro Aktie und lag 1.3% über dem Vor­jah­res­wert. Die Eigen­ka­pi­tal­ren­di­te von Swiss Prime Site belief sich auf 6.4% und befin­det sich damit im lang­fri­stig ange­streb­ten Ziel­kor­ri­dor.

Aus­blick

Swiss Prime Site geht davon aus, dass sich die öko­no­mi­schen und poli­ti­schen Bedin­gun­gen im glei­chen Rah­men wie 2018 bewe­gen und dadurch Chan­cen für das Unter­neh­men sowie die Bran­che ent­ste­hen wer­den. Ins­be­son­de­re die Pro­jekt­ent­wick­lun­gen wer­den sich mit­tel­fri­stig posi­tiv auf Ertrag und Gewinn von Swiss Prime Site aus­wir­ken. Für 2019 erwar­tet das Unter­neh­men sowohl auf Stu­fe Ertrag wie auch auf der Gewinn­e­be­ne sta­bi­le Resul­ta­te. Dazu bei­tra­gen wer­den das akti­ve Asset-, Port­fo­lio- und Leer­stands­ma­nage­ment, wie­der­keh­ren­de Erträ­ge aus Immo­bi­li­en­ent­wick­lun­gen sowie die Umset­zung der Pro­jekt­pipe­line. Die dar­aus erstell­ten Lie­gen­schaf­ten wer­den begin­nend ab Ende 2019 deut­li­che Wachs­tums­im­pul­se für die Miet­erträ­ge und damit Resul­ta­te set­zen. Aus dem immo­bi­li­en­na­hen Seg­ment Dienst­lei­stun­gen erwar­tet Swiss Prime Site die geplan­ten Bei­trä­ge. Das Unter­neh­men hält an einer attrak­ti­ven Aus­schüt­tungs­po­li­tik an die Aktio­nä­rin­nen und Aktio­nä­re fest.