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14. Novem­ber 2018

Klei­ne Ände­run­gen mit gros­sen Effek­ten

Mit kon­se­quen­ter Daten­er­he­bung und -ana­ly­se fin­den die Spe­zia­li­sten von Swiss Prime Site sicher und effi­zi­ent Wege zu Ener­gie­op­ti­mie­rung. Das spart bereits kurz­fri­stig Ener­gie, Emis­sio­nen und Kosten.

Was bei uns allen ein­mal jähr­lich als «Neben­ko­sten­ab­rech­nung» im Brief­ka­sten lan­det, ist für Swiss Prime Site Immo­bi­li­en alles ande­re als neben­säch­lich. Denn dabei geht es nicht nur um signi­fi­kan­te Kosten für Mie­ter oder das Unter­neh­men selbst, son­dern auch um die Umwelt­bi­lanz, die im Zuge der Nach­hal­tig­keits­stra­te­gie von Swiss Prime Site eine gros­se Rol­le spielt. Seit 2012 erfasst die Grup­pen­ge­sell­schaft Win­ca­sa des­halb die Ener­gie­da­ten der Gebäu­de minu­zi­ös. Durch modern­ste Ana­ly­se wer­den Poten­zia­le für Ver­bes­se­run­gen erfasst und mit geziel­ten Mass­nah­men genutzt. Wir tref­fen Jan Rüegg, Pro­jekt­ma­na­ger Nach­hal­tig­keit bei Win­ca­sa und spre­chen mit ihm über Mess­punk­te, Quick Checks und Low Han­ging Fruits.

Im Klei­nen hat wohl jeder schon mal eine Ener­gie­op­ti­mie­rung vor­ge­nom­men. Bei sich zu Hau­se durch die Instal­la­ti­on einer Zeit­schalt­uhr an der Bade­zim­mer­hei­zung zum Bei­spiel. Damit sie nicht den gan­zen Tag läuft, son­dern nur dann, wenn Bedarf besteht. Die paar Fran­ken kann man immer gebrau­chen und das öko­lo­gi­sche Gewis­sen ist auch beru­higt. Sol­che Ver­bes­se­run­gen sind Teil von Jan Rüegg’s Job – nur eini­ge Num­mern grös­ser. Der Pro­jekt­ma­na­ger Nach­hal­tig­keit ana­ly­siert die Ener­gie­da­ten gan­zer Gebäu­de und schätzt mit dem Ener­gie­in­ge­nieur das Opti­mie­rungs­po­ten­zi­al vor Ort ein. Gemein­sam wird dann ver­sucht, den Ver­brauch mit­tels Ände­run­gen an den Regel­pa­ra­me­tern zu sen­ken.

Ein Objekt, bei dem das her­vor­ra­gend funk­tio­niert hat, wo der Ertrag in Rela­ti­on zum Auf­wand sehr hoch war, steht in Otel­fin­gen. Direkt vor dem Bahn­hof. Prak­tisch, denn der Exper­te für Nach­hal­tig­keit kommt natür­lich mit dem Zug.

Herr Rüegg, war­um tref­fen wir uns hier in die­sem alten Indu­strie­ge­bäu­de, das unter ande­rem Jel­mo­li als Lager und Logi­stik­zen­trum dient?
Dies ist eines unse­rer Vor­zei­ge­ob­jek­te. Es ver­an­schau­licht ganz gut, was wir mit dem EC/BO-Pro­jekt für Swiss Prime Site Immo­bi­li­en errei­chen. Hier konn­ten wir zum Bei­spiel trotz einer alten Anla­ge und wenig Ein­griffs­mög­lich­kei­ten den Ener­gie­be­darf signi­fi­kant sen­ken. Was natür­lich einen posi­ti­ven Ein­fluss auf Heiz­ko­sten und Umwelt­be­la­stung hat.

Was heisst EC/BO?
Ener­gie­con­trol­ling und Betriebs­op­ti­mie­rung. In einem ersten Schritt erfas­sen wir den Ener­gie­ver­brauch einer Lie­gen­schaft und schau­en dann gemein­sam mit dem Ener­gie­in­ge­nieur, wo es Poten­zi­al für Ein­spa­run­gen gibt. Im zwei­ten Schritt folgt die Betriebs­op­ti­mie­rung. Sie umfasst Anpas­sun­gen der Regel­pa­ra­me­ter. Das heisst zum Bei­spiel, die Lauf­zei­ten der Hei­zun­gen neu fest­zu­le­gen oder ihre Vor­lauf­tem­pe­ra­tur zu sen­ken. Auch die Beleuch­tung, die Lüf­tung und der Ein­satz von Kli­ma­an­la­gen wer­den ana­ly­siert und ange­passt.

Im 15-Minu­ten-Takt wer­den die Ener­gie­wer­te auf einem Ser­ver gespei­chert und kön­nen dann vom Ener­gie­con­trol­ling­sy­stem abge­grif­fen wer­den.

Und das Abdich­ten der Fen­ster oder der Ein­bau einer neu­en Heiz­an­la­ge? Gehört das auch zur Betriebs­op­ti­mie­rung?
Nein. Die Betriebs­op­ti­mie­rung umfasst kei­ne bau­li­chen Mass­nah­men; allen­falls den Tausch klei­ner Pum­pen oder Ven­ti­le. Gene­rell ist das Ziel der Betriebs­op­ti­mie­rung, mög­lichst viel Ein­spa­rung bei gerin­gem Auf­wand zu ermög­li­chen. Das Zusam­men­spiel vie­ler klei­ner Anpas­sun­gen kann einen gros­sen posi­ti­ven Ein­fluss haben.

Es geht um die soge­nann­ten «ein­fa­chen Zie­le» oder im Neu­deutsch «Low Han­ging Fruits», die Win­ca­sa im Auf­trag von Swiss Prime Site Immo­bi­li­en zu errei­chen bzw. zu pflücken ver­sucht. Ein­spa­run­gen, die leicht umzu­set­zen sind und eine sofort spür­ba­re Wir­kung auf Ver­brauch und Kosten haben. Alle Inve­sti­tio­nen müs­sen sich inner­halb von zwei Jah­ren amor­ti­siert haben, so die Vor­ga­be. Mei­stens las­sen sich 10, manch­mal sogar 25 Pro­zent durch Betriebs­op­ti­mie­rung ein­spa­ren. Doch die­se Zah­len sind stark abhän­gig vom Objekt, sei­ner Grös­se, dem Alter und der Nut­zung. Denn ob ein Gebäu­de als Wohn-, Büro oder – wie hier in Otel­fin­gen – als Indu­strie­ge­bäu­de genutzt wird, ist zen­tral für die Anpas­sun­gen bei Hei­zung, Küh­lung und Beleuch­tung.

Doch um zu wis­sen, wo man ansetzt, braucht es erst ein­mal Daten. Wie hoch ist der Ver­brauch des Gebäu­des? Was mes­sen Strom-, Was­ser- und Käl­te­zäh­ler? All das erfasst eine Meter-Box mit ver­schie­de­nen Schnitt­stel­len für die ver­schie­de­nen Zäh­ler oder einer Direkt­an­bin­dung an das Gebäu­de­leit­sy­stem. Im 15-Minu­ten-Takt wer­den die Ener­gie­wer­te auf einem Ser­ver gespei­chert und kön­nen dann vom Ener­gie­con­trol­ling­sy­stem abge­grif­fen wer­den. Oder die Daten wer­den manu­ell erfasst. Die Aus­wer­tung erfolgt in jedem Fall durch die Tech­nik und die Exper­ten bei Win­ca­sa. Wie Jan Rüegg.

Herr Rüegg, was machen Sie mit all den Zah­len, die Ihnen das System lie­fert?
Ana­ly­sie­ren. Das heisst, am Ende des Jah­res schau­en wir uns alle gemes­se­nen Wer­te an. Wie ist die Ent­wick­lung im Ver­gleich zum Vor­jahr? Gibt es Aus­reis­ser? Und wenn ja: Was sind die Grün­de dafür? Weicht ein Wert um mehr als 20 Pro­zent im Ver­gleich zum Vor­jahr ab, gibt uns das System auto­ma­tisch eine War­nung. Da schau­en wir dann natür­lich genau hin.

Das heisst, Sie brau­chen erst ein­mal ein Jahr, um zu wis­sen, wo die Lie­gen­schaft ver­brauchs­tech­nisch steht und dann noch eines, um ver­glei­chen zu kön­nen.
Genau. Nach einem Jahr kann man opti­mie­ren und nach einem wei­te­ren Jahr schau­en, was es gebracht hat. Damit schafft man eine gute Basis für Anpas­sun­gen. Dazwi­schen füh­ren wir aller­dings immer wie­der Stich­pro­ben durch. Für das Qua­li­täts­ma­nage­ment und, um sicher­zu­stel­len, dass alle Wer­te erho­ben wer­den. Zudem gibt es bei jedem Gebäu­de einen Check vor Ort. Da schaut sich ein Ener­gie­in­ge­nieur wäh­rend ein bis zwei Tagen alles genau an, nimmt Opti­mie­run­gen direkt vor und ver­merkt das in sei­nem Rap­port. Nach einem Jahr sehen wir dann, wel­chen Effekt die­se Mass­nah­men hat­ten.

Das heisst, nach maxi­mal drei Jah­ren ist das Gebäu­de opti­miert und das Pro­jekt an die­sem Ort erle­digt?
Ganz und gar nicht. Das Moni­to­ring läuft wei­ter. Schon um sicher­zu­stel­len, dass die opti­mier­ten Wer­te sta­bil blei­ben, wenn Sanie­run­gen anfal­len oder eine neue Anla­ge instal­liert wird. Dann ist es gut mög­lich, dass der Ver­brauch noch ein­mal steigt und neu ange­passt wer­den muss.

Ein lang­fri­sti­ges Pro­jekt also, das bereits kurz­fri­stig Erfol­ge auf­weist. Im Jahr 2012 star­te­te Swiss Prime Site Immo­bi­li­en mit der Ener­gie­er­fas­sung und schnel­len Opti­mie­rung ihrer Immo­bi­li­en. Bis 2019 sol­len alle Bestands­lie­gen­schaf­ten auto­ma­tisch erfasst wer­den, um noch bes­ser und prä­zi­ser agie­ren zu kön­nen. Auch die lau­fen­den Bau­pro­jek­te wer­den mit auto­ma­ti­scher Ener­gie­da­ten­er­fas­sun­gen umge­setzt.

Hin­ter all den Anstren­gun­gen steht ein gros­ses Ziel: die CO2-Emis­sio­nen zu sen­ken und so einen Bei­trag zum 2-Grad-Ziel der Ver­ein­ten Natio­nen zu lei­sten. Mit den Daten aus der Ener­gie­er­fas­sung lie­fert das Pro­jekt die Grund­la­ge dafür.

Nach­hal­tig heisst nicht nur umwelt­freund­lich, son­dern vor allem kon­stant, effek­tiv und beharr­lich.

Herr Rüegg, Swiss Prime Site Immo­bi­li­en hat das EC/BO-Pro­jekt vor sechs Jah­ren ins Leben geru­fen. Wie funk­tio­niert seit­dem das Zusam­men­spiel zwi­schen den betei­lig­ten Par­tei­en?
In den ersten fünf Jah­ren war Win­ca­sa eher Koor­di­na­tor zwi­schen dem Eigen­tü­mer, also Swiss Prime Site Immo­bi­li­en und dem System­an­bie­ter, der die Mes­sun­gen vor Ort durch­führt. Jetzt über­neh­men wir auch einen gros­sen Teil der Ana­ly­se. Der Aus­tausch mit den Ver­ant­wort­li­chen bei Swiss Prime Site Immo­bi­li­en ist dadurch noch inten­si­ver gewor­den. Unse­re Haupt­auf­ga­be besteht heu­te zu einem gros­sen Teil dar­in, die bereits erreich­te Qua­li­tät auf­recht zu erhal­ten und wei­ter aus­zu­bau­en.

Mehr als die Hälf­te des Swiss Prime Site Port­fo­li­os wur­de bereits erfasst. Bei einer Viel­zahl der Gebäu­de konn­ten Rüegg und sein Team die Ener­gie­ef­fi­zi­enz signi­fi­kant stei­gern. Kein Grund jedoch, sich zurück­zu­leh­nen. Denn nach­hal­tig heisst nicht nur umwelt­freund­lich, son­dern vor allem kon­stant, effek­tiv und beharr­lich. Denn auch das Ern­ten von «Low Han­ging Fruits» erfor­dert Aus­dau­er.