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28. Febru­ar 2019

«Wir bie­ten Fak­tor Vier!»

Foto Peter Lehmann, CEO Swiss Prime Site Immobilien AG

Peter Leh­mann, CEO Swiss Prime Site Immo­bi­li­en

2018 hat Swiss Prime Site Immo­bi­li­en sehr gute Resul­ta­te erzielt, das Port­fo­lio mit­tels Akqui­si­tio­nen und Deve­sti­tio­nen opti­miert und die Pro­jekt­pipe­line wei­ter aus­ge­baut. Peter Leh­mann, CEO Swiss Prime Site Immo­bi­li­en, ist zufrie­den mit dem Erreich­ten, hat jedoch wei­te­re bedeu­ten­de Zie­le für die Zukunft.

Herr Leh­mann, Swiss Prime Site Immo­bi­li­en hat auch im abge­lau­fe­nen Jahr wie­der über­zeu­gen­de Resul­ta­te erzielt. Was waren die wich­tig­sten Trei­ber, die dazu geführt haben?
Peter Leh­mann: Wir haben uns auch 2018 auf unse­re Stär­ken kon­zen­triert und unser Bestand­sport­fo­lio mit mitt­ler­wei­le über 190 Lie­gen­schaf­ten aktiv bewirt­schaf­tet. Das bedeu­tet, dass wir attrak­ti­ve Lie­gen­schaf­ten gekauft und weni­ger im Fokus ste­hen­de Immo­bi­li­en ver­kauft haben. Zudem haben wir allei­ne in den ver­gan­ge­nen zwölf Mona­ten knapp 200000 m2 Flä­che neu oder wie­der ver­mie­tet. Das ist rund ein Ach­tel unse­res Bestands. Das kann man nur errei­chen, wenn die Mit­ar­bei­ten­den die Kun­den ken­nen und ihre Wün­sche ver­ste­hen.

Ihr Kun­den­seg­ment ist sehr hete­ro­gen. Ent­spre­chend unter­schei­den sich auch ihre Wün­sche an Büro­flä­chen stark von­ein­an­der. Wie kön­nen Sie die­se Bedürf­nis­se trotz­dem befrie­di­gen?
Unse­re Kun­den haben hohe Ansprü­che an ihre künf­ti­gen Büros. Die­se kön­nen wir sehr gut mit unse­rem Bestand erfül­len. Die Mehr­zahl unse­rer Kun­den will haupt­säch­lich zwei Din­ge: gute Erreich­bar­keit und effi­zi­en­te Flä­chen.

Kön­nen Sie das etwas detail­lier­ter erklä­ren?
Um ent­we­der ihr Geschäfts­mo­dell erfolg­reich zu betrei­ben oder um an gute und qua­li­fi­zier­te Mit­ar­bei­ten­de zu kom­men, wol­len Unter­neh­men, dass die künf­ti­gen Büros und Flä­chen opti­mal gele­gen sind. Dazu gehört eine hohe Erreich­bar­keit mit öffent­li­chen und pri­va­ten Ver­kehrs­mit­teln. Zudem wol­len unse­re Kun­den, dass sich in mit­tel- oder unmit­tel­ba­rer Umge­bung ihres Büros Lebens­räu­me bezie­hungs­wei­se Bal­lungs­zen­tren befin­den. Immer höhe­re Gewich­tung kommt der Fle­xi­bi­li­tät der Flä­chen zu.

Ent­wick­lungs­pro­jekt «YOND», Zürich.

Wie gehen Sie mit den erhöh­ten tech­ni­schen Bedürf­nis­sen im heu­ti­gen Immo­bi­li­en­markt um?
Vor allem Finanz­dienst­lei­stungs­un­ter­neh­men haben die­sen Anspruch. Ein gros­ser Teil unse­rer Kun­den wünscht hoch­ef­fi­zi­en­te und äus­serst fle­xi­ble Flä­chen zu einem opti­ma­len Preis. Men­schen bezie­hungs­wei­se die Unter­neh­men und ihre Bedürf­nis­se ver­än­dern sich. Wir reagie­ren dar­auf.

Was mei­nen Sie damit genau?
Nun, heu­te haben wir zuneh­mend «Mill­en­ni­als» als unse­re Kun­den. Die Art, wie die­se Genera­ti­on ihren Arbeits­platz wahr­neh­men und sich dar­in bewe­gen, unter­schei­det sich von dem, was wir bis­her gewohnt waren. Die­se Kun­den wol­len rund um ihre Wir­kungs­stät­te einen Lebens­raum vor­fin­den, wo sie ein­kau­fen, Dienst­lei­stun­gen bezie­hen, Kul­tur genies­sen und sogar dane­ben gleich woh­nen kön­nen. Zudem haben wir es mit Unter­neh­mern zu tun, die vie­le Frei­hei­ten zur Ent­fal­tung brau­chen. Dazu gehört Varia­bi­li­tät in Sachen Flä­che und Miet­dau­er. Doch auch Dienst­lei­stun­gen, die qua­si auf Knopf­druck bezo­gen wer­den kön­nen, wer­den immer wich­ti­ger.

In Zürich-Albis­rie­den und Schlie­ren haben Sie zwei gros­se Pro­jek­te, die sich dar­auf fokus­sie­ren. Was kön­nen Sie dazu sagen?
Auf dem ehe­ma­li­gen Sie­mens-Are­al in Zürich rea­li­sie­ren wir der­zeit das Pro­jekt YOND. Dies ist eine ein­zig­ar­ti­ge Immo­bi­lie, die genau auf die erwähn­te Fle­xi­bi­li­tät unse­rer Kun­den Rück­sicht nimmt. Sie ent­steht in einem auf­stre­ben­den Quar­tier und die Flä­chen kön­nen sehr kurz­fri­stig und indi­vi­du­ell ver­än­dert wer­den. Im JED in Schlie­ren wird ein eigent­li­ches Öko­sy­stem für Dienst­lei­ster, Start-ups und die Wis­sens­in­du­strie rea­li­siert. Mit der Lie­gen­schaft kom­men wir dem Gedan­ken des «Com­mu­ni­ty-Buil­ding» sehr nahe. Wir spü­ren den Bedarf für sol­che Flä­chen deut­lich.

Sie haben das Port­fo­lio wei­ter opti­miert und den Bestand mit­tels Akqui­si­tio­nen und Deve­sti­tio­nen ange­passt. Was waren die Grün­de dafür?
Wenn sich Oppor­tu­ni­tä­ten im Markt bie­ten, grei­fen wir zu. Dazu haben wir als gröss­tes bör­sen­ko­tier­tes Immo­bi­li­en­un­ter­neh­men der Schweiz die Mög­lich­keit. Wir haben die­ses Jahr an der Beet­ho­ven­stras­se in Zürich, einen Stein­wurf von Para­de­platz und See ent­fernt, eine Lie­gen­schaft gekauft, die per­fekt in unser Port­fo­lio passt. Neben der ein­ma­li­gen Lage ist sie lang­fri­stig voll ver­mie­tet und dazu sehr fle­xi­bel in der Flä­chen­ge­stal­tung. Die­sen Stand­ort gibt es nur ein­mal und die Immo­bi­lie dürf­te nicht nur wert­hal­tig sein, son­dern dar­über hin­aus wei­ter an Wert gewin­nen. Die zwei­te wich­ti­ge Trans­ak­ti­on betraf das Sihl­ci­ty in Zürich. Dort waren wir aus histo­ri­schen Grün­den ledig­lich Mit­in­ha­ber mit rund 24%. Unser Ziel ist jedoch, im Mini­mum die Mehr­heit einer Immo­bi­lie zu besit­zen. Der Asset Swap mit der Credit Suis­se war die ein­ma­li­ge Mög­lich­keit, für die­sen Min­der­heits­an­teil im Gegen­zug drei zusätz­lich sehr gute Gebäu­de zu erhal­ten. Das haben wir natür­lich genutzt.

Aber auch Pro­jek­te haben Sie gekauft und ver­äus­sert. Was waren da die Grün­de?
In unse­rer Ent­wick­lungs­pipe­line befin­den sich rund 20 Gross­pro­jek­te mit einem Volu­men von über CHF 2 Mrd. Unser Vor­ha­ben «Welt­post Park» in Bern war das ein­zi­ge, bei dem wir nicht Büro-, son­dern Wohn­flä­chen pro­du­ziert hät­ten. Der Wohn­markt liegt jedoch nicht in unse­rem Fokus. Wir haben das Pro­jekt zwar ent­wickelt, jedoch immer mit dem Hin­ter­ge­dan­ken, es bei guter Gele­gen­heit an einen geeig­ne­ten Eigen­tü­mer zu ver­kau­fen. Die­sen haben wir in der Alli­anz Ver­si­che­rung gefun­den. Gleich­zei­tig nut­zen wir sol­che frei­wer­den­den Mit­tel, um in neue Pro­jek­te zu inve­stie­ren. Letz­tes Jahr haben wir einen Teil des Pro­jekts «Espace Tour­bil­lon» ver­äus­sert und eben­falls in Genf in die Gross­über­bau­ung «Alto Pont-Rouge» reinve­stiert. Die­ses Jahr nutz­ten wir das Momen­tum und kauf­ten mit dem Erlös das zukunfts­wei­sen­de Pro­jekt «West-Log».

Der Fak­tor dop­pel­te Flä­chen­aus­beu­te mul­ti­pli­ziert mit dem Fak­tor hal­be Mie­te – das ist der Fak­tor Vier.”

Sie erwäh­nen Genf. Wie wich­tig ist die Roman­die für Swiss Prime Site Immo­bi­li­en?
Wir sind seit unse­rer Bör­sen­ko­tie­rung im April 2000 in Genf aktiv. Wir ken­nen den Markt also sehr gut und beur­tei­len ihn als chan­cen­reich. Zudem ist die Ren­di­te­kom­pres­si­on in Genf weni­ger aus­ge­prägt als in gewis­sen Deutsch­schwei­zer Städ­ten.

Es gibt kri­ti­sche Stim­men, die in Genf Risi­ken von hohen Leer­stän­den sehen. Wie geht Swiss Prime Site Immo­bi­li­en damit um?
Wenn man die lang­fri­sti­gen Chan­cen und Risi­ken eines Mark­tes beur­tei­len will, reicht es nicht, nur die vor­han­de­nen Qua­drat­me­ter an Büro­flä­chen zu zäh­len und die neu­en Pro­jek­te oben drauf zu addie­ren. Man muss die Qua­li­tät der bestehen Büro­lie­gen­schaf­ten ana­ly­sie­ren und sich fra­gen, wel­che Erwar­tun­gen der Nut­zer noch gerecht wer­den. Dies ist im Cen­tral Busi­ness District (CBD) von Genf oft nicht der Fall.

War­um?
Die mei­sten Büro­lie­gen­schaf­ten in der Stadt wei­sen eine eher gerin­ge Flä­chen­ef­fi­zi­enz im Ver­gleich zu moder­nen Immo­bi­li­en auf. In vie­len Gebäu­den, die heu­te im CBD zu fin­den sind, geht viel Raum durch nicht nutz­ba­re Neben- und Erschlies­sungs­flä­chen ver­lo­ren. Effek­tiv ste­hen in sol­chen Lie­gen­schaf­ten zum Teil nur 40% der vor­han­de­nen Flä­chen für Büro­ar­beits­plät­ze zur Ver­fü­gung. Zugleich müs­sen die Nut­zer dafür jedoch hohe Mie­ten zah­len. Auf die­se bei­den Pro­ble­me ant­wor­ten wir mit moder­nen Lie­gen­schaf­ten, die den Fak­tor Vier bie­ten.

Stadt­ent­wick­lungs­ge­biet «Espla­na­de de Pont-Rouge», Lan­cy in Genf.

Was ist der Fak­tor Vier?
Der Begriff «Fak­tor Vier» beschreibt die Vor­zü­ge unse­rer neu kon­zep­tio­nier­ten Dienst­lei­stungs­ge­bäu­de. Bei ihnen ste­hen bis zu 80% der Flä­chen effek­tiv für Büro­ar­beits­plät­ze zur Ver­fü­gung. Sie bie­ten also die dop­pel­te Flä­chen­ef­fi­zi­enz im Ver­gleich zu älte­ren Gebäu­den. Gleich­zei­tig wer­den die Mie­ten nur halb so hoch sein. Der Fak­tor dop­pel­te Flä­chen­aus­beu­te mul­ti­pli­ziert mit dem Fak­tor hal­be Mie­te – das ist der Fak­tor Vier.

Sie erwähn­ten vor­hin, dass das «West-Log» ein zukunfts­träch­ti­ges Pro­jekt sei. Kön­nen Sie das aus­füh­ren?
Digi­ta­li­sie­rung und damit der Online­han­del haben einen gros­sen Ein­fluss auf Waren­strö­me und Dis­tri­bu­ti­on. Kosten­ef­fi­zi­enz und Zeit­er­spar­nis­se spie­len dabei eine ganz wich­ti­ge Rol­le. Damit steigt der Bedarf der Logi­stik­in­du­strie nach zen­tra­len Lagen und Gebäu­den, die spe­zi­fisch auf ihre Bedürf­nis­se zuge­schnit­ten sind. Wir haben die­se Zusam­men­hän­ge früh erkannt und bereits in den letz­ten Jah­ren in Pro­jek­te inve­stiert, die der Bran­che ent­spre­chen. Unse­re Stra­te­gie war und ist es, unser Port­fo­lio stark auf Pre­mi­um­la­gen aus­zu­rich­ten. Stan­den vor zehn Jah­ren Logi­stik­zen­tren noch weit aus­ser­halb der Städ­te, wer­den sie heu­te teil­wei­se an den Toren oder in der Agglo­me­ra­ti­on errich­tet. Denn, die Fein­ver­tei­lung – also die letz­te Mei­le – von Waren, ist der Schlüs­sel zum Erfolg vie­ler Logi­sti­ker. Wir hel­fen ihnen dabei, indem wir für sie mass­ge­schnei­der­te Lie­gen­schaf­ten und immer mehr zen­tra­le Flä­chen pro­du­zie­ren.

Was sind wei­te­re Pro­jek­te, bei denen Sie die gesell­schaft­li­che Ent­wick­lung in Ihren Pro­jek­ten vor­weg­neh­men?
Es gibt vie­le Ten­den­zen, gera­de im Bereich Tech­nik und Ener­gie­ver­brauch, auf die wir sorg­sam ach­ten und auf die wir uns aus­rich­ten. Bei der gesell­schaft­li­chen Ent­wick­lung sehen wir immer mehr den Trend zu klei­ne­ren Wohn­flä­chen und Micro-Apart­ments. Obwohl Woh­nen nicht in unse­rem Fokus steht, sehen wir zum Bei­spiel auf dem Maag-Are­al gros­ses Poten­zi­al für ein sol­ches Pro­jekt. Wei­ter wird uns die Kli­ma­ver­än­de­rung in den kom­men­den Jah­ren und Jahr­zehn­ten beschäf­ti­gen. Som­mer wie im Jahr 2018 wird es ver­mut­lich zuneh­mend geben. Unse­ren Res­sour­cen­ein­satz wer­den wir in Zukunft noch mehr hin­ter­fra­gen müs­sen. Die Immo­bi­li­en­bran­che kann dazu viel bei­tra­gen. Auf dem JED-Are­al in Alt­stet­ten haben wir ein aut­ar­kes Gebäu­de pro­jek­tiert. Die­ses ist so kon­zi­piert, dass es mit Wet­ter­ex­tre­men viel bes­ser umge­hen kann. Emis­sio­nen las­sen sich auf nahe­zu null redu­zie­ren. Unser Ziel ist es, Immo­bi­li­en zu ent­wickeln, wel­che mög­lichst die Bedürf­nis­se für Jahr­zehn­te abdecken kön­nen, umwelt­scho­nend sind und zugleich ange­neh­me Lebens­räu­me dar­stel­len.