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28. Febru­ar 2019

«Wir sehen ins­be­son­de­re in Pro­jekt­ent­wick­lun­gen viel Poten­zi­al»

René Zahnd, CEO Swiss Prime Site

René Zahnd, CEO

Swiss Prime Site schliesst das Geschäfts­jahr 2018 mit sehr guten Resul­ta­ten ab. Sowohl das Kern­ge­schäft Immo­bi­li­en als auch das Seg­ment Dienst­lei­stun­gen haben zu die­sem erfreu­li­chen Ergeb­nis bei­getra­gen. Mit­tels Akqui­si­tio­nen und Ver­käu­fen wur­de das Bestand­sport­fo­lio opti­miert. Zusätz­lich konn­te die Pro­jekt­pipe­line wie geplant umge­setzt und mit neu­en Vor­ha­ben ange­rei­chert wer­den. Tech­no­lo­gi­sche Ver­än­de­run­gen stan­den bei den Grup­pen­ge­sell­schaf­ten im Seg­ment Dienst­lei­stun­gen im Vor­der­grund. Die erziel­ten Fort­schrit­te wer­den die Geschäfts­mo­del­le der ver­ti­kal inte­grier­ten, immo­bi­li­en­na­hen Geschäfts­fel­der für die Zukunft deut­lich wider­stands­fä­hi­ger machen. Nach­hal­ti­ges Wachs­tum und lang­fri­sti­ger Erfolg sind für das gesam­te Manage­ment und ins­be­son­de­re für René Zahnd, den CEO von Swiss Prime Site, von über­ge­ord­ne­ter Rele­vanz.

René Zahnd, Sie sind nun seit drei Jah­ren CEO von Swiss Prime Site. Wie hat sich der Immo­bi­li­en­markt seit Ihrem Antritt 2016 ver­än­dert?
René Zahnd: Der Markt ist deut­lich dyna­mi­scher gewor­den. Neue Tech­no­lo­gi­en und ver­än­der­te Ansprü­che der Markt­teil­neh­mer füh­ren zu einer Diver­si­fi­zie­rung des Nach­fra­ge­mark­tes. Dies hat den posi­ti­ven Neben­ef­fekt, dass sich die Immo­bi­li­en­bran­che viel stär­ker als frü­her am Kun­den (Mieter/Nutzer/Betreiber) und des­sen kon­kre­ten Bedürf­nis­sen ori­en­tie­ren muss. So kom­men Ange­bo­te auf den Markt, wel­che am Ende des Tages auch absor­biert wer­den. Eine wei­te­re Ver­än­de­rung liegt im Wohn­markt, der nun an sei­ne Gren­zen stösst. Anders aus­ge­drückt: Es wer­den immer noch zu vie­le Woh­nun­gen am fal­schen Ort erstellt. Für Swiss Prime Site jedoch wich­ti­ger ist die Tat­sa­che, dass die Nach­fra­ge nach Büro­flä­chen, ins­be­son­de­re im Gross­raum Zürich, wie­der ange­zo­gen hat.

Wie hat die Zins­si­tua­ti­on Ein­fluss auf Ihr Geschäfts­mo­dell?
Obwohl man vor eini­gen Jah­ren davon aus­ging, dass die Zin­sen bald wie­der nach oben ten­die­ren, sehen wir uns nach wie vor mit einer Tief­zins­pha­se kon­fron­tiert. Das bringt mit sich, dass alle Markt­teil­neh­mer auf der Suche nach Ren­di­te sind und die­se unter ande­rem im Immo­bi­li­en­seg­ment fin­den. Ent­spre­chend ste­hen wir aktu­ell nicht nur in direk­ter Kon­kur­renz zu ande­ren Immo­bi­li­en­ak­ti­en­ge­sell­schaf­ten, son­dern auch zu Lebens­ver­si­che­run­gen, Pen­si­ons­kas­sen und wei­te­ren insti­tu­tio­nel­len Inve­sto­ren. Auf­grund unse­res attrak­ti­ven Port­fo­li­os und der Pro­jekt­pipe­line kön­nen wir gut mit der gege­be­nen Markt­si­tua­ti­on umge­hen. Unse­re Resul­ta­te wider­spie­geln dies.

Was bedeu­tet die­se neue Kon­kur­renz für Sie?
Wenn im Immo­bi­li­en­markt mehr Teil­neh­mer par­ti­zi­pie­ren, führt dies oft zu einem Nach­fra­ge­über­hang und damit zu Preis­er­hö­hun­gen. Dies trifft uns inso­fern nicht hart, da wir über einen gros­sen Bestand von 190 Lie­gen­schaf­ten wie auch eine brei­te Pipe­line mit rund 20 Pro­jek­ten ver­fü­gen. Bei­des gibt uns eine gewis­se Unab­hän­gig­keit gegen­über dem Markt. Auf der Suche nach Ren­di­te sehen wir ins­be­son­de­re in den Pro­jekt­ent­wick­lun­gen viel Poten­zi­al.

So wie es aus­sieht, kamen Sie auch im Geschäfts­jahr 2018 sehr gut mit den Her­aus­for­de­run­gen zurecht. Wel­ches Fazit zie­hen Sie?
Wir haben unse­ren Inve­sto­ren zu Beginn des Jah­res einen erfolg­rei­chen Geschäfts­ver­lauf ver­spro­chen. Die­ses Ver­spre­chen konn­ten wir ein­hal­ten. Wir sind mit dem Ergeb­nis ent­spre­chend zufrie­den. Auf Stu­fe Ertrag sind wir um 5.1% auf CHF 1214.1 Mio. gewach­sen. Die Miet­erträ­ge, als wich­tig­ster Indi­ka­tor aus unse­rem Kern­ge­schäft Immo­bi­li­en, sind eben­falls um erfreu­li­che 2.0% auf CHF 479.4 Mio. gestie­gen.

Wie haben sich die Erträ­ge im Seg­ment Dienst­lei­stun­gen ent­wickelt?
Auch dort ist es uns gelun­gen, gegen­über dem Vor­jahr zu wach­sen. Vor allem zule­gen konn­ten wir im Bereich Leben im Alter mit unse­rer Grup­pen­ge­sell­schaft Ter­tia­num (+10.2% ggü. 2017). Dort erwar­ten wir mit der Ver­grös­se­rung unse­res Netz­werks wei­te­res Wachs­tum für die kom­men­den Jah­re. Vor allem am «Thank You Day» von Jel­mo­li, der zum 185-Jah­re-Jubi­lä­um statt­fand, wie auch wäh­rend der Vor­weih­nachts­zeit ver­buch­ten wir teil­wei­se Rekord­um­sät­ze. Zudem hat sich auch in die­sem Jahr bewährt, dass wir kei­ne sinn­lo­sen Rabatt­schlach­ten, wie bei­spiels­wei­se den «Black Fri­day», mit­ge­macht haben. Wir sind über­zeugt, dass unse­re Kun­den die­se kon­se­quen­te Hal­tung wür­di­gen.

Wie haben sich Win­ca­sa und Swiss Prime Site Solu­ti­ons 2018 geschla­gen?
Win­ca­sa konn­te den Umsatz in einem satu­rier­ten Markt stei­gern (+1.5%). Was aber beim Immo­bi­li­en­dienst­lei­ster eine weit­aus wich­ti­ge­re Rol­le spielt, ist die Trans­for­ma­ti­on des Geschäfts­mo­dells in ein digi­ta­les Kon­zept und die Ent­wick­lung neu­er Dienst­lei­stun­gen. Der neu geschaf­fe­nen Ein­heit des Mixed-Use-Site-Manage­ments sind im ver­gan­ge­nen Jahr eini­ge inter­es­san­te neue Man­da­te zuge­gan­gen. Bei Swiss Prime Site Solu­ti­ons haben wir im Som­mer 2018 die Füh­rung neu auf­ge­stellt und dies hat sich bereits aus­be­zahlt. Nach der vor­zei­ti­gen Erneue­rung des Asset Manage­ment-Ver­tra­ges mit der Swiss Prime Anla­ge­s­tif­tung (SPA) geht es nun dar­um, für die­sen Kun­den die best­mög­li­che Dienst­lei­stung zu erbrin­gen. Inso­fern sind wir sehr glück­lich, dass die zu die­ser Grup­pen­ge­sell­schaft gehö­ren­den Mit­ar­bei­ten­den das gesam­te Immo­bi­li­en­spek­trum beherr­schen. Die durch Swiss Prime Site Solu­ti­ons ver­wal­te­ten Ver­mö­gen sind im Jahr 2018 von CHF 1.4 Mrd. auf CHF 1.6 Mrd. gestie­gen. Alles in allem eine erfreu­li­che Ent­wick­lung.

«Die Miet­erträ­ge, als wich­tig­ster Indi­ka­tor aus unse­rem Kern­ge­schäft, sind um erfreu­li­che 2.0% auf CHF 479.4 Mio. gestie­gen.»

Wie sieht es denn auf Stu­fe Betrieb­li­ches Ergeb­nis in den bei­den Seg­men­ten aus?
Auch hier sind wir auf Kurs. Swiss Prime Site Immo­bi­li­en erwirt­schaf­te­te ein EBIT von CHF 431.1 Mio. Damit wuch­sen wir im Kern­ge­schäft um 2.1%. Zu die­sem ein­drück­li­chen Ergeb­nis führ­ten eben­falls Neu­be­wer­tun­gen in Höhe von CHF 68.3 Mio. Dies zeigt wie­der­um die Attrak­ti­vi­tät unse­res Immo­bi­li­en­port­fo­li­os. Wei­ter sind dar­in auch Ver­kaufs­ge­win­ne ent­hal­ten. Die­se sind Teil unse­rer Stra­te­gie, Immo­bi­li­en­pro­jek­te zu ent­wickeln und bei guter Oppor­tu­ni­tät teil­wei­se oder ganz zu ver­äus­sern. Die Ein­nah­men inve­stie­ren wir dann ent­spre­chend in zusätz­li­che Bestands­lie­gen­schaf­ten sowie neue Pro­jek­te. Im Seg­ment Dienst­lei­stun­gen sind wir im Fahr­plan. Hier ver­fol­gen wir das Ziel, spä­te­stens 2021 einen sub­stan­zi­el­len Bei­trag für die Grup­pe zu gene­rie­ren. Aktu­ell beträgt das EBIT CHF 47.6 Mio.

Sie haben 2018 eini­ge Trans­ak­tio­nen durch­ge­führt und dabei auch Ihren Anteil an Sihl­ci­ty ver­kauft. Wozu die­ser über­ra­schen­de Schritt?
Wir hat­ten aus der Ent­ste­hungs­zeit des Sihl­ci­ty etwas mehr als 24% Eigen­tum am Are­al. Unser Ziel ist es aber, stets min­de­stens Mehr­heits­ei­gen­tü­mer oder noch bes­ser Allein­ei­gen­tü­mer zu sein. Als uns für unse­ren Anteil ein attrak­ti­ver Immo­bi­li­en­tausch in Aus­sicht gestellt wur­de, haben wir zuge­grif­fen. Damit konn­ten wir unser Bestand­sport­fo­lio wei­ter opti­mie­ren und einen Teil der durch uns nicht beherrsch­ten Retail­flä­chen abge­ben.

Im Sep­tem­ber 2018 haben Sie eine Akti­en­ka­pi­tal­erhö­hung durch­ge­führt. War­um?
Im Zuge unse­res Anspruchs ren­ta­bel zu wach­sen, nut­zen wir Kapi­tal­erhö­hun­gen um Chan­cen im Markt wahr­zu­neh­men. Dies ist uns in der Ver­gan­gen­heit sehr gut gelun­gen. In die­sem Sin­ne sind Kapi­tal­erhö­hun­gen Teil unse­rer Unter­neh­mens­stra­te­gie.

Westlog Zürich

In Zürich Alt­stet­ten ent­steht mit «West-Log» eine Immo­bi­lie für Stadt­lo­gi­stik.

Wozu wer­den Sie die­ses Kapi­tal ein­set­zen?
Wir inve­stie­ren die Mit­tel gezielt für unse­re Ent­wick­lungs­pro­jek­te, wel­che uns mit­tel- und lang­fri­stig erlau­ben, die Miet­erträ­ge zu stei­gern und aus Ver­käu­fen Ein­nah­men zu gene­rie­ren, wel­che wir wie­der­um in neue Pro­jek­te inve­stie­ren kön­nen. Das haben wir zum Bei­spiel in Genf mit der Teil­ver­äus­se­rung von «Espace Tour­bil­lon» und der Reinve­sti­ti­on ins Pro­jekt am «Alto Pont-Rouge» erreicht. Oder mit dem Ver­kauf des Pro­jekts «Welt­post Park» in Bern und der Akqui­si­ti­on von «West-Log» in Zürich-Alt­stet­ten. Ein wei­te­res wich­ti­ges Ele­ment ist die zusätz­li­che finan­zi­el­le Fle­xi­bi­li­tät. Mit die­ser kön­nen wir auf ein­ma­li­ge Oppor­tu­ni­tä­ten im Markt, wie zum Bei­spiel beim Zukauf an der Beet­ho­ven­stras­se in Zürich, reagie­ren.

Füh­len Sie sich bezüg­lich Kapi­ta­li­sie­rung nun kom­for­ta­bel?
Wir haben der­zeit eine Eigen­ka­pi­tal­quo­te von 43.9%. Das ist gewohnt soli­de und gibt uns genü­gend Spiel­raum. Wir sind ein Unter­neh­men, das bei Bedarf stets die gesam­te «Kla­via­tur» der Finan­zie­rungs­mög­lich­kei­ten in Betracht zieht.

Wo sehen Sie Swiss Prime Site aktu­ell in der Umset­zung Ihrer Stra­te­gie?
Mit den Ent­wick­lun­gen im Kern­ge­schäft Immo­bi­li­en sind wir sehr zufrie­den. Der Fokus auf Ent­wick­lun­gen und auf unse­re Kun­den hat sich bereits bezahlt gemacht. Zudem zeigt sich, dass unser Immo­bi­li­en­team aus­ge­zeich­net besetzt ist und wir daher sowohl für das eige­ne Port­fo­lio als auch via Asset Manage­ment für das Port­fo­lio von Drit­ten (SPA) hoch­ste­hen­de Dienst­lei­stun­gen erbrin­gen kön­nen. Im Seg­ment Dienst­lei­stun­gen haben wir im ver­gan­ge­nen Jahr sehr gute Fort­schrit­te erzielt. Hier gilt es nun wei­ter an der ope­ra­ti­ven Exzel­lenz zu arbei­ten, sodass wir mit­tel­fri­stig min­de­stens 10% des EBIT aus die­sem Bereich erwirt­schaf­ten kön­nen. Par­al­lel ver­bes­sern wir uns als Grup­pe auch in den Berei­chen Inno­va­ti­on und Nach­hal­tig­keit. Dies wird sich am Ende des Tages in einer wei­ter­hin star­ken Per­for­mance aus­drücken.

Kön­nen Sie hier ins Detail gehen?
Wir haben mit­tels Inve­sti­tio­nen unser Bestand­sport­fo­lio in den ver­gan­ge­nen zwölf Mona­ten um deut­li­che CHF 571.3 Mio. stei­gern kön­nen. Dar­über hin­aus ist es uns gelun­gen, die Leer­stands­quo­te auf 4.8% zu sen­ken. Mit dem Ver­kauf des Pro­jekts «Welt­post Park» haben wir unser Port­fo­lio noch wei­ter auf Büro­flä­chen fokus­sie­ren kön­nen. Das Wachs­tum des Seg­ments Dienst­lei­stun­gen zeigt, dass wir auch in der Ertrags­di­ver­si­fi­ka­ti­on zuge­legt haben. Durch unse­re Grup­pen­ge­sell­schaf­ten ver­fü­gen wir über wert­vol­les Markt­wis­sen, wel­ches wir sowohl bei Zukäu­fen wie auch in den Pro­jek­ten per­fekt nut­zen kön­nen. Inno­va­ti­on und in die­sem Zusam­men­hang auch Nach­hal­tig­keit, sind Pfei­ler auf denen unse­re Zukunft ruht. Hier haben wir grup­pen­über­grei­fen­de Gre­mi­en, um unse­re Geschäfts­mo­del­le wei­ter zu ent­wickeln.

Wie wird sich der Büro­markt in Ihren Kern­zo­nen Zürich und Genf ent­wickeln?
Wir erwar­ten in Zürich eine sta­bi­le Ent­wick­lung und gute Nach­fra­ge. Dies spü­ren wir auch bei unse­ren Pro­jek­ten, wie zum Bei­spiel YOND, wel­che auf den Markt kom­men. Die Nach­fra­ge nach qua­li­ta­tiv hoch­ste­hen­den und fle­xi­blen Büro­flä­chen ist da. In Genf sehen wir eine kla­re Bewe­gung vie­ler Unter­neh­men aus der City in die ent­ste­hen­den neu­en Sub­zen­tren um den Pont-Rouge sowie die Logi­stik betref­fend um Plan-les-Oua­tes. Genau hier ent­wickeln wir zwei span­nen­den Gross­pro­jek­te.

Wird die Leer­stands­quo­te wei­ter sin­ken?
Wir sind aktu­ell bei einem Leer­stand von unter 5%. Das ist ein sehr guter Wert, den wir hal­ten wol­len. Auch, weil ein Sockel­le­er­stand von 4 bis 5% durch­aus gesund ist. Mit ihm haben wir Fle­xi­bi­li­tät im Port­fo­lio und kön­nen auf Bedürf­nis­se unse­rer Mie­ter ein­ge­hen.

Win­ca­sa hat im zwei­ten Halb­jahr 2018 den Immo­bi­li­en­dienst­lei­ster «stream­now» gekauft. Kön­nen Sie uns sagen, was es damit auf sich hat?
Win­ca­sa geht den Weg der Digi­ta­li­sie­rung kon­se­quent wei­ter und fokus­siert sich stark auf den Kun­den­nut­zen. Digi­ta­le Kom­mu­ni­ka­ti­ons- und Trans­ak­ti­ons­por­ta­le wie stream­now sind im Markt eta­bliert und tra­gen dazu bei, die Pro­fes­sio­na­li­sie­rung in der Mie­ter­be­treu­ung zu erhö­hen. Bei stream­now han­delt es sich um ein aus­ge­reif­tes Mie­ter­por­tal, über das Nut­zer sämt­li­che Anlie­gen rund um die Lie­gen­schaft und das Miet­ver­hält­nis ein­fach, schnell sowie zeit- und orts­un­ab­hän­gig erle­di­gen kön­nen. Dies ken­nen wir alle bereits aus E-Ban­king- und Ver­si­che­rungs­apps. Wir sind über­zeugt, mit die­ser Akqui­si­ti­on einen wich­ti­gen Schritt zur fokus­sier­ten Mie­ter­be­treu­ung zu machen.

«Wir sind ein Unter­neh­men, das bei Bedarf stets die gesam­te ‘Kla­via­tur’ der Finan­zie­rungs­mög­lich­kei­ten in Betracht zieht.»

Sie haben die Kom­mu­ni­ka­ti­on Ihrer Ziel­set­zun­gen leicht ange­passt. War­um?
Inve­sto­ren und Ana­ly­sten wün­schen sich so prä­zi­se und detail­lier­te Pro­gno­sen wie mög­lich. Uns ist der Aspekt der Trans­pa­renz sehr wich­tig und wir wol­len die­sem Bedürf­nis noch bes­ser ent­spre­chen. Denn Inve­sti­tio­nen in Immo­bi­li­en sind ein mit­tel- bis lang­fri­sti­ges Geschäft. Wirft man einen Blick auf unse­re Pipe­line, sieht man sehr gut, dass Pro­jek­te zumeist meh­re­re Jah­re in Anspruch neh­men. Bevor die Immo­bi­li­en Ren­di­te abwer­fen, müs­sen die­se gebaut wer­den. Unter Umstän­den kann zu Beginn auch ein erhöh­ter Leer­stand die Fol­ge sein. Dar­über hin­aus wer­den die kom­men­den Jah­re betref­fend die Ent­wick­lun­gen, wel­che wir ent­we­der in unser Port­fo­lio über­füh­ren oder am Markt ver­kau­fen, durch­aus unter­schied­lich sein. Dies auf­zu­zei­gen, ist uns wich­tig.

Was sind die Ziel­wer­te, auf die sich die Inve­sto­ren für 2019 und dar­über hin­aus ein­stel­len sol­len?
2019 gehen wir von sta­bi­len Wer­ten sowohl auf der Stu­fe Ertrag als auch auf der Stu­fe Betrieb­li­ches Ergeb­nis aus. Die Jah­re 2020 und 2021 wer­den auf­grund von Pro­jekt­ab­schlüs­sen wie­der­um stär­ke­res Wachs­tum auf­wei­sen.

Wie schau­en Sie in die Zukunft?
Ich bin von mei­ner Art her ein Opti­mist. Daher beur­tei­le ich auch die Zukunft mehr­heit­lich posi­tiv, spe­zi­fisch in den Berei­chen, wel­che wir sel­ber durch unse­re täg­li­che Arbeit ganz direkt beein­flus­sen kön­nen. Davon aus­ge­nom­men sind natür­lich die geo­po­li­ti­schen Risi­ken, wel­che defi­ni­tiv nicht abge­nom­men haben, oder aber auch haus­ge­mach­te Sor­gen wie bei­spiels­wei­se die Abstim­mung zur Zer­sie­de­lungs­in­itia­ti­ve oder die Dis­kus­si­on um die Kon­zern­ver­ant­wor­tungs­in­itia­ti­ve. Alles in allem sind wir in der Immo­bi­li­en­bran­che Schweiz jedoch gut posi­tio­niert.